Według danych Narodowego Banku Polskiego ceny mieszkań z rynku wtórnego w naszym mieście wzrosły od początku 2020 do dzisiaj o 45%
a mieszkań z rynku pierwotnego o 68%.
Zawężając nieco perspektywę do ostatniego roku
ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego
w Opolu wzrosły w III kwartale 2023 r.
do kwoty 7291 zł/m2
W analogicznym okresie zeszłego roku ceny wynosiły 6836 zł/m2.
Ceny wzrosły więc w ciągu roku o 6,6 %.
Jesteśmy więc świadkami spowolnienia dynamiki wzrostu cen i wydaje się, że powoli zbliżamy
się do stabilizacji.
To znaczy, że ceny będą więc rosły
ale prawdopodobnie wolniej niż dotychczas.
__kopia.jpg)
Dla zrozumienia moich dalszych rozważań zapraszam do zapoznania się z artykułem
NIERUCHOMOŚCI W CZASIE KRYZYSU 2020
gdzie rozwijam szczegółowo wpływ inflacji i idących za nią - zmian stóp procentowych na rynku nieruchomości w 2020 roku.
Według mnie całość analizy rynku Opola
jest analogiczna do każdego rynku nieruchomości mieszkaniowych większych miast i zarazem wszystkich miast wojewódzkich w Polsce
w wybranym okresie czasu, a większe, dynamiczne wahania cen, których byliśmy świadkami
są spowodowane zawsze przez czarne łabędzie, których nie da się nigdy wykluczyć a pojawiały
się one w ostatnich trzech latach dwukrotnie – Covid (miał większy wpływ na ceny nieruchomości) i wojna na Ukrainie(wpływ na rynek Najmu).
Ceny nieruchomości oraz innych aktywów nigdy jeszcze nie były tak mocno uzależnione od decyzji banków centralnych a wzrost cen w Polsce jest bardzo zbliżony do sytuacji, która miała miejsce przed laty w USA oraz krajach Zachodu.
Wysnuwam więc tezę, że ceny nieruchomości poruszają się w ściśle określonym kierunku jak kostki domino ale w zwolnionym tempie mniej więcej rok po wywróceniu pierwszej kostki w następującym kierunku:
spadek stóp procentowych ➤wzrost inflacji
= wzrost cen nieruchomości➤wzrost stóp procentowych ➤spadek inflacji = spadek cen nieruchomości (spadek tempa wzrostu cen)*
*spadek cen nieruchomości może nastąpić w sytuacji gdy stopy procentowe > inflacja a ten poziom jest w stanie utrzymać się dłużej niż 1-2 lata przy umiarkowanej różnicy albo dynamiczny spadek cen nieruchomości przy dużej różnicy pomiędzy stopami procentowymi a inflacją (taka sytuacja miała miejsce w Turcji, Argentynie i Ukrainie)
na korzyść tej pierwszej (co uważam za mało prawdopodobne
ale nie nierealne). Zwróćmy uwagę, że na czas pisania tego artykułu stopy procentowe nadal są niższe niż poziom inflacji czyli mamy tak zwane realnie ujemne stopy procentowe, które jednak zbliżają
się do równowagi względem inflacji co zwiastuje stabilizację wzrostu cen w dłuższej perspektywie.
podsumowując:
stopy procentowe > inflacja
= spadek cen nieruchomości
stopy procentowe < inflacja
= wzrost cen nieruchomości
stopy procentowe = inflacja
= stabilizacja cen nieruchomości
Nim większa różnica między stopami procentowymi a inflacją tym większe wahania cen w obu kierunkach.
Zwróćmy uwagę w Marcu 2020 nastąpiła pandemia
i w tym samym miesiącu NBP obniżył stopy procentowe o 0.5 pkt, następnego miesiąca znowu
o 0.5 pkt kończąc na stopach na poziomie 0.1 pkt w maju 2020 które utrzymywał aż do września 2021
a poziom sprzed pandemii osiągneliśmy pod koniec 2021 w związku z tym mieliśmy 1,5 roku eldorado na rynku gdzie w tym czasie pojawił się nowy popyt
na nieruchomości ze względu na wzrost zdolności kredytowej kupujących oraz niskie oprocentowanie kredytów. Wynik widać jak na dłoni w wystrzale cen w 2022 r.
Efektem obniżki stóp była wysoka inflacja – która zaczęła rosnąć w maju 2021 gdy skończyliśmy lockdowny i otworzyliśmy gospodarkę a cyrkulacja pieniądza wzrosła napędzając wzrost cen wszystkiego.
Widzimy więc, że NBP przyśpieszył wzrost inflacji swoją obniżką stóp procentowych do historycznie niskich w roku 2021 r. tworząc problem, z którym następnie zaczął heroicznie walczyć podnosząc stopy w 2022 r. do poziomu 6.75 pkt i utrzymując je aż do III kwartału 2023 r.
W tym samym czasie inflacja osiągnęła swoje apogeum w Lutym 2023 r. na poziomie 18,4 %
po czym zaczęła dynamicznie spadać.
Co dalej ?
Inflacja osiadając aktualnie na poziomie +/- stóp procentowych, które po dwukrotnym obniżeniu przed wyborami wynoszą obecnie 5.75 pkt sugeruje zatrzymanie dynamiki wzrostu cen nieruchomości. Jednak warunek, który musi zostać spełniony to dłużej utrzymujące się stopy procentowe na niezmienionym poziomie. W mojej opini stopy procentowe zaczęły być zbyt dynamicznie obniżane co w perspektywie najbliższych miesięcy może spowodować odbicie a więc nawrót inflacji i zwiększenie dynamiki wzrostu cen nieruchomości w IV kwartale 2023 i I kwartale 2024 – co widzę po wzmożonym ruchu i zainteresowaniu na rynku będąc na "pierwszej lini frontu" z klientami. Nie obojętny na wzrost cen jest oczywiście program bezpieczny kredyt 2%, który rynek wchłąnął w III i IV kwartale 2023 r.
Jeżeli trend obniżania stóp procentowych się utrzyma możemy być pewni dynamicznego wzrostu cen nieruchomości w 2024 r.
Podsumowując więc, jeżeli już spekulujemy na nieruchomościach to wzrost cen na rynku nieruchomości w Opolu w IV kwartale 2023 w mojej opini przyśpieszy i wyniesie 8,5-9,5% względem zeszłego roku do poziomu 7500 – 7700 zł/m2
I kwartał 2024 roku to poziom w którym ceny powinny oscylować również w zbliżonych granicach za m2.
Po tym czasie prawdopodobnie będziemy mieli doczynienia z dalszą obniżką stóp procentowych
a ceny przebiją 8000 zł/m2
Powyższy tekst dotyczy zmian cen nieruchmości mieszkaniowych z rynku wtórnego na rynku w Opolu w skali makro. To co łączy wszystkie nieruchomości to różnorodność, a wartość każdej z nich powinna być bezwzględnie poddawana indywidualnej opinii.
Artykuł jest tylko i wyłącznie opinią autora. Dzielę się z wami moimi przemyślaniami, analizami i wieloletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości i zachęcam do własnej analizy.
Jeżeli spodobał Ci się artykuł zachęcam do lajkowania i udostępnienia a komentowanie pozwoli mi na inspirowanie się co do treści dalszych artykułów dotyczących rynku nieruchomości.